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Vous devez réaliser une estimation immobilière pour votre bien immobilier ?
Vous êtes un particulier, et vous voulez estimer un bien immobilier à vendre ou à acheter voici nos conseils clés pour l'estimation d'un bien immobilier.
Comment estimer un bien immobilier
Comment réaliser une estimation immobilière (c'est à dire apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable). C'est une étape indispensable pour tout ceux qui s'aventurent dans la vente leur biens sans passer par une agence immobilière.
Le prix des bien immobilier gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies d'une sous estimation, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des prix. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.
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Les principales méthodes d'estimation d'un bien immobilier
Quelques méthodes d'estimations de la valeur d'un bien immobilier ?
Une estimation immobilière peut se faire suivant trois grandes approches :
- La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
- Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marché (écoles, mairie, atelier…).
- L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.
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Les aspects physiques d'une estimation immobilière.
Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immédiat :
- La destination actuelle (le potentielle)
- Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigée, etc.)
- La qualité architecturale, qualité des matériaux, la beauté etc,
- Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes…,
- L'état d'entretien
- Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.
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Les aspects économiques d'une estimation d'un bien immobilier :
- La conjoncture économique générale
- La conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie du type de bien immobilier analysé (pénurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marché immobilier, etc.
- La conjoncture locale, " le marcher immobilier parisien fasse au marcher immobilier de la province " etc.
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Les aspects juridiques d'une estimation immobilière:
- Le coefficient d'occupation des sols (appelé COS) qui détermine le nombre maximal de m² constructibles.
- Les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
- Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),
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Les quatre grandes méthodes d'estimation immobilière
Dans la pratique, les experts immobiliers utilisent parallèlement plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas non plus d'estimation incontestable. Dans le cas d'une estimation avant " vente à la barre " ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier établit une valeur à la casse généralement égale à 75 % de la valeur de marché.
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Les estimations immobilières par indexation
Une estimation immobilière par indexation peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre estimation, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est alors indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.
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Les estimations immobilières par comparaison
Ce type d'estimation immobilière consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobilier de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'estimations, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la " valeur de marché ".
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Les estimations immobilières par estimation du coût de remplacement déprécié
Cette méthode d'estimation immobilière consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. A ceci, on ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que le bien immobilier est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes et en particulier les désuétudes économiques.
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Les estimations immobilières par actualisation des revenus
Ce type d'estimation immobilière consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode se rapproche dans une certaine mesure d'une méthode d'estimations immobilières par comparaison.
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